El mercado inmobiliario ha sido y es, sin duda, una importante inversión en la vida de las personas. A pesar de que este mercado también está sometido al impacto de la economía, a largo plazo, un inmueble siempre aumentará de valor respecto a lo que nos costó, incluso teniendo en cuenta la inflación en la ecuación.

Uno de los grandes beneficios de invertir en bienes raíces es que nos ayudará a tener una cartera diversificada. Según David Swansen, el reputado inversionista estadounidense, debemos tener un 20% de nuestra cartera en inversión inmobiliaria. La razón, es que cuando ocurre un desplome en las acciones bursátiles de las empresas, el mercado inmobiliario no se ve tan afectado. 

Desde 1970, el sector inmobiliario ha arrojado una tasa de rendimiento del 10,99% y su desempeño es más bien independiente de las acciones individuales. 

Por ejemplo, durante la crisis de las .com, el sector inmobiliario en estados unidos seguía con una tasa del crecimiento del 13.78%, mientras que el valor de las acciones estadounidenses de las grandes empresas tecnológicas se reducían a la mitad. 

Además, al ser un activo que va aumentando su valor con la inflación, Swansen recomienda que la inversión inmobiliaria debe ocupar una parte importante de nuestra cartera de inversión. 

Para invertir en el sector inmobiliario, lo podemos hacer de 3 maneras.

Formas de Invertir en el Sector Inmobiliario

1. Inversión Directa

Consiste en comprar una propiedad directamente, lo que en general requiere una gran inversión inicial y se tendrá que hacer a través de un préstamo bancario.

Es una inversión poco diversificada ya que tendríamos gran parte de nuestro capital comprometido en la compra de la propiedad.

Tiene una rentabilidad promedio anual entre un 5 y un 7% (España se sitúa en el 10,7%) .

Tendremos muchos gastos asociados como seguros, impuestos y reparaciones o mantención que tengamos que hacerle a la propiedad

Nuestra opinión

Una buena alternativa para la inversión inmobiliaria directa, es la del House Hacking o “reformar y vender”: si encontramos una propiedad con un precio por debajo del mercado y en una buena zona, podemos comprarla a menor precio, reformarla nosotros mismos y venderla a un mayor precio. 

Otro factor interesante a tener en cuenta, es que en estos momentos la tasa de interés de los bancos está en mínimos históricos. Si obtenemos un crédito a tasa fija, estaríamos pagando menos dinero, ya que la inflación sería mayor al interés que estamos pagando, es decir, pagaremos menos por el crédito. 

2. Inversión colectiva o “Crowdfunding Inmobiliario” 

• Financiación colectiva donde varias personas o empresas invierten en mayor o menor medida en la construcción o compra de una propiedad.
• Se puede invertir en diversos tipos de inmuebles como casas, pisos o departamentos, locales comerciales, Etc.
• Esta inversión se realiza a través de plataformas digitales 
  • Ejemplos:
    • Houser.com (España)
    • CrowdEstate (España)
    • 100 Ladrillos (México)
    • Lares (Chile)
• Tiene costos de entrada muy bajos, se puede empezar a invertir en propiedades desde sólo 50€
• Rentabilidad puede ir desde un 4% hasta un 15% aproximadamente 
• Usualmente son inversiones de mediano a largo plazo, donde tendremos nuestro dinero invertido entre 12, 24 incluso 36 meses.

Nuestra opinión

Es una gran opción para invertir en inmuebles y despreocuparse de la burocracia, además de poder invertir con muy poco dinero, pero tenemos que tener en cuenta que no podremos disponer de nuestro dinero en un periodo de entre 1 y 3 años.

3. REITs (Real Estate Investment Trust) 

Es un tipo de inversión inmobiliaria nacida en EEUU, en España su equivalente son las SOCIMI (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria), que son empresas que se dedican a la inversión en el sector inmobiliario. 

Para que una empresa sea considerada SOCIMI, un 80% de su actividad tiene que estar destinada al alquiler. Estas empresas tienen la obligación de retribuir anualmente a sus accionistas, repartiendo sus beneficios de la siguiente manera:

• el 80% de los dividendos que obtienen a través de las rentas por el alquiler,
• el 50% del beneficio por venta de inmuebles y
• el 100% del obtenido a través de dividendos por participación en otras socimis. 

Las mayores SOCIMIs en España, el país europeo con más socimis son Colonial y Merlin Properties.

En definitiva, las SOCIMIS o REITs son empresas que se dedican a la inversión inmobiliaria, que reparten gran parte de sus ganancias a sus accionistas y, a cambio, poseen ciertos beneficios tributarios.

Nuestra Opinión de las REITS/SOCIMIS:

• Accesibilidad: desde muy poco dinero y con la regulación bursátil
• Mayor liquidez que la inversión inmobiliaria directa
• Diversificación dentro del mercado inmobiliario (alquileres de oficinas, de comercios, de particulares)
• Su rendimiento no está estrictamente ligado al de las acciones individuales, por lo que añaden un grado más de diversificación a tu cartera.

Dado que las REITs son nuestra opción favorita, os explicaremos aquí un poco más a fondo cómo empezar a invertir en REITs. 

Cómo empezar a invertir en REITS?

Como mencionamos anteriormente, los REITs se transan en la bolsa al igual que las acciones, así que podremos acceder a comprar participaciones en un REIT a través de un Broker.

Podremos comenzar a invertir desde muy poco dinero y una de las grandes ventajas son sus altos dividendos, ya que estas empresas están obligadas a repartir un 90% en el caso de Estados Unidos y un 80% en el caso de España, de sus ganancias en forma de dividendos a sus inversores. 

Mejores REITs para invertir 

Equinix REIT

Símbolo Ticker: EQIX 

Es un REIT muy especial que vale la pena tener en mente ya que pertenece al sub-sector de los “data center REITs”, es decir que prestan servicios inmobiliarios para grandes centros de datos y servidores. Un data center es un lugar físico donde se encuentran los servidores de almacenamiento y proceso de datos, que todas las empresas tecnológicas necesitan. ¡Poseen más de 200 Data center alrededor del mundo!

Y tienen clientes de la talla de Zoom Communication, TikTok y Oracle.

En este momento su acción está en los 787 USD y entrega un dividendo de 10.64 USD por acción, nada mal.

Merlin Properties

Símbolo ticker MRL.MC

Es una SOCIMI española enfocada en la adquisición y alquiler de propiedades principalmente comerciales en la península ibérica. Poseen espacios de oficina, centros comerciales e incluso centros de logística para muchas empresas.

Actualmente se transa en bolsa española por 7.68€ y entrega un dividendo de un 6.51% o 0.35€ por acción.

Pero si lo que estás buscando es la diversificación, también existen ETFs que sólo invierten en SOCIMIS O REITs.

ETFs de REITs

Probablemente de las mejores y más famosas ETFs de REITs son la de Ishares y Vanguard respectivamente:

iShares Core US REIT ETF

Símbolo Ticker: USRT

Esta ETF invierte en REITs o SOCIMIS de Estados Unidos en diversos sectores tales como el residencial, industrial, locales comerciales y espacios de oficina

Se transa en la bolsa de Nueva York a un valor de 46.13 USD por acción, es un ETF muy barato que tiene un costo de sólo 0.08%! Y reparte un dividendo de un 3.97% o 1.28USD por acción

Vanguard REIT ETF

Símbolo Ticker: VNQ

Al igual que el ETF de iShares, cuenta con una cartera muy diversificada, donde encontramos REITS de distintos sectores, incluidos el sector residencial, industrial, de oficinas y de hotelería y turismo.

Se transa en la bolsa de Nueva York a un valor 82.59 USD por acción, tiene un costo de mantención un poco más elevado, de 0.12%, aún bastante bajo. Y reparte un dividendo de 3.83% o 3.14 USD por acción.

Conclusiones

• La inversión inmobiliaria es parte importante de una cartera diversificada
• Se puede hacer a través de 3 maneras:
  • Inversión directa o compra de una propiedad
  • Crowdfunding Inmobiliario o Inversión colectiva 
  • REITS o SOCIMIS
• Los REITS son empresas que invierten en el sector Inmobiliario, se transan en bolsa y entregan muy buenos dividendos 
• Podremos comprar REITS a través de un Broker al igual que las ETFs o acciones individuales